جدول المحتويات
الاستثمار العقاري في الوقت الحالي يعتبر من أهم أنواع الاستثمار حول العالم. كما أنه ليس مجرد بيع وشراء وتأجير عقار، بل هناك أنواع مختلفة من العقارات، وأنواع مختلفة من عمليات الشراء والاستلام. وفي البداية علينا أن نفهم الفارق بين العقارات تحت الإنشاء وبين العقارات الجاهزة للاستلام. فالعقارات تحت الإنشاء هي عقارات يتم حجزها من قبل المُشتري من شركة تطوير عقاري، ولكنها لا تكون قد بنيت بعد، وفي العادة يتم دفع مُقدم تعاقد ثم بقية ثمن العقار يتم تقسيطه على مدة استلام العقار المحددة في العقد. أما العقار الجاهز هو عقار تم الانتهاء منه وجاهز للإشغال بصورة فورية ويمكن للمشتري فحص العقار قبل شراءه.
بالطبع لكل منهم ميزات وسلبيات عديدة تجعل كل منهم يناسب نوع مختلف من المشترين، فمثلًا العقارات تحت الإنشاء تكون أرخص بكثير من العقارات الجاهزة، في حين أن العقارات الجاهزة يمكن استغلالها بشكل فوري، سواء عن طريق السكن او التأجير أو حتى إعادة البيع وربح فارق السعر. في المقابل هناك سلبيات لكل منهم مثل السعر الغالي جدًا للعقارات الجاهزة في نفس الوقت يمكن للعقار أن تقل قيمته لأي سبب من الأسباب، وبهذه الطريقة يكون المشتري خسر، من الناحية الأخرى العقارات تحت الإنشاء يتم استلامها بعد دورة البناء الكاملة للعقار، لذلك فالمشتري يضطر إلى خسارة وقت طويل دون الانتفاع من العقار، بل يدفع مقدم وأقساط دون أي استفادة مالية لحين وقت الاستلام.
سلبيات وإيجابيات العقارات تحت الإنشاء
مثلما ذكرنا أعلاه أن العقارات تحت الإنشاء تمتلك العديد من المميزات والسلبيات. في الفقرات التالية، نعرض لكم أهم هذه المميزات والسلبيات لتكون الرؤية واضحة أثناء عملية شراء عقار تحت الإنشاء، وفي الأخير الأمر يعود إلى المشترى.
الإيجابيات:
التخصيص: ربما أهم ميزة على الإطلاق فيما يخص العقارات تحت الإنشاء هي إمكانية تخصيص التصميم بشكل شخصي في كل جوانب الوحدة العقارية. التركيبات والغرف والتشطيبات والتسليم النهائي، كل هذه التفاصيل تكون تحت أمر المشتري، بالنسبة لعدد الغرف يمكن تغيير عدد الغرف، وتغير أماكن المطبخ ودورة المياه وغرفة المعيشة، أيضًا بالنسبة للتشطيبات حيث يمكن تغيير نوع الأرضيات وألوان المنزل والأجهزة والإنارة، حتى فيما يتعلق بأنواع الزهور وكل ما يخص الشكل العام للوحدة العقاري.
السعر: العقارات تحت الإنشاء توفر ميزة تنافسية كبيرة جدًا فيما يتعلق بالسعر، حيث يمكن للمشتري أن يجد موقع ممتاز وشقة أو منزل أو فيلا مبهرة ولها مستقبل جيد بسعر مناسب جدًا، في حين أنه لو نفس هذه الوحدة العقارية كانت موجودة بالفعل وجاهزة كانت ستباع بفارق مرتفع جدًا في الثمن. أيضًا سعر الوحدة العقارية تحت الإنشاء وقت الشراء يختلف تمامًا عن وقت الاستلام، لأنها في وقت الاستلام تكون وحدة عقارية جاهزة، وذلك يسمح للمشتري بالانتفاع بفارق السعر بين قبل بناء العقار وبعد تجهيزه بالكامل.
الحوافز: المطورين العقاريين يعملون بشكل دائم على توفير حوافز للمشترين كي يغامروا بفكرة شراء عقار لم يتواجد بعد على أرض الواقع، لذلك تكون هناك حوافز جيدة مثل توفير فترات سداد طويلة، أو دفع مقدم بسيط، أو تجهيز العقار للمشتري مجانًا، أو توفير ثمن تسجيل العقار في المؤسسات الحكومية، فمثلًا عند شراء عقار في أبو ظبي تحت الإنشاء فالمطور العقاري هناك يمكنه أن يوفر لك عملية تسجيل العقار مجانًا في بلدية أبو ظبي أو حسب نوع الحافز المتفق عليه.
السلبيات:
المخاطرة: فكرة أن يشتري شخص عقار لم يتواجد بعد على أرض الواقع، فهو أمرخطير بعض الشيء، وذلك لأن المطور العقاري يمكن له أن يفشل في تسليم العقار، أو يحدث مشكلة ما للشركة المسئولة عن بناء العقار، في ذلك الوقت المشتري سيواجه خطر خسارة المقدم وقيمة الأقساط المدفوعة، كما هناك إمكانية في إنخفاض سعر السوق في المنطقة، وذلك يجعل المشتري يخسر من قيمة العقار نفسه فيما بعد.
عدم اليقين: المشتري لا يمكنه رؤية أي شيء أو وعود قالتها الشركة بصورة واقعية، لذلك يكون هناك شعور داخلي مستمر بعدم اليقين بصدق الشركة في تسليم العقار المتفق عليه بالجودة المطلوبة. لذلك يتحمل الكشتري حمل البحث عن شركة ذات سمعة جيدة في السوق، حتى يضمن أن سيتحصل على أفضل التزام ممكن من الشركة تجاه العقار المتفق عليه.
الصعوبات المالية: فكرة أن يقدم أحدهم على قرض لشراء عقار تحت الإنشاء ليست سهلة، البنوك لا تقدم العديد من التسهيلات لشراء العقارات تحت الإنشاء تجنبًا لأي مشاكل محتملة.
العقارات الجاهزة
أسواق العقارات العالمية حاليًا مثل دبي وأبو ظبي ومنطقة الخليج بالكامل تمتلك أرقام ضخمة من العقارات الجاهزة، سواء للإيجار أو البيع والشراء والاستثمار، ولكن مقل كل شيء أخر هناك مميزات وسلبيات للعقارات الجهازة نتعرف عليها في النقاط التالية:
الإيجابيات:
اليقين: أول شيء يجعل العقار الجاهز أفضل من العقار تحت الإنشاء هو يقين وجود العقار بالفعل، المشتري يستطيع رؤية العقار والمشي في أركانه، ورؤية سلبياته وإيجابياته، ومعرفة إذا كان عقار جيد أم لا، لأنه موجود بالفعل، أيضًا التأكد من جودة أو عدم جودة جاهزية العقار، وإذا كان مفروشًا فهل الفرش جيد، وإذا كان مشطبًا هل التشطيب جيد، كل هذا يجعل الطمأنينة ناحية الحكم على العقار واقعية وصادقة.
مناسب لكل شيء: العقار الجاهز يعطي المشتري العديد من الاختيارات التي تناسب كل الاحتمالات، فلو كان المشتري يريد السكن فيحق له التحرك مباشرة بعد شراء العقار للسكن، وإذا كان يريد أن يؤجر العقار ويتربح منه فهذا أيضًا متاح فور اتمام عملية الشراء حيث يحق للمالك تأجير العقار بشكل فوري.
المرونة: هناك بعض التسهيلات المرنة البسيطة في عمليات الدفع، كما أن البنوك تشجع على الحصول على القروض العقارية للعقارات الجاهزة لأنها تمثل عائدات مضمونة للبنوك، كما يمكن للمشتري معرفة أسعار الوحدات المستهدفة بسهولة عن طريق السؤال عن قيمة الأسعار في المناطق المحيطة.
السلبيات:
أعمال الصيانة: معظم الوحدات العقارية الجاهزة تكون مستعملة من قبل، لذلك هناك احتمال كبير لدفع تكاليف إضافية لأعمال صيانة تخص العقار، وقيمة هذه المصاريف تعتمد على حالة العقار، فهناك عقارات تحتاج إلى صيانة شاملة، وهناك عقارات لا تحتاج إلى صيانة من الأساس.
المنافسة: هناك منافسة عالية في عملية شراء الوحدات العقارية الجاهزة، لذلك يتوجب على المشتري أن يكون سريع في اتخاذ قرار الشراء، لأن العقار من الممكن أن يباع لشخص أخر، وهذه السرعة والمنافسة الشديدة تتسبب أحيانًا في شراء عقار لا يستحق بمبلغ مالي كبير، فقط خوفًا من أن شخصًا أخر سيشتريه.
الرسوم الضريبية: في مدن مثل أبو ظبي ودبي هناك احتمال كبير أن تكون الضرائب العقارية أو المصاريف العقارية عند تسجيل العقار للعقار الجاهز أكبر من العقار تحت الإنشاء، الأمر يعتمد على مكان وقيمة العقار.
خاتمة
سوق العقارات في منطقة الخليج حاليًا يعد الأفضل في العالم، والمستثمرين يحتارون في اختيار عقار تحت الإنشاء أو عقار جاهز، حيث كل منهم له مميزات وعيوب، ولكن يبقى الاختيار على حسب مدى تأقلم المشتري مع عيوب كل نوع منهم لتكون اقل ضررا له.
